O mercado imobiliário ucraniano está crescendo: a demanda por terrenos está crescendo, o programa “eHome” está apoiando o mercado imobiliário. Onde é mais lucrativo investir em 2025?
Em 2024, os ucranianos concluíram mais de 452 mil contratos de compra e venda de imóveis. Mais de 60% são transações envolvendo compra e venda de terras. O motor do mercado imobiliário foi o programa de empréstimos estaduais “eHouse”. O que está por trás desses números e o que esperar a seguir?
A terra como um ativo confiável
O mercado de terras na Ucrânia mostra volumes recordes de transações em 2024. Em outubro, 11,3 mil transações foram concluídas para mais de 25,2 mil hectares de terra, o que foi o maior número desde o início da invasão em grande escala da Rússia.
No total, 320,66 mil hectares de terra foram vendidos durante o ano, e o preço médio foi de cerca de 46.678 mil UAH por hectare.
Os preços dos terrenos na Ucrânia continuarão a subir durante 2024-2025.
Em 2024, o preço médio das terras agrícolas aumentou 21%, atingindo UAH 46.678 por hectare.
Em janeiro de 2025, o preço aumentou para 48.622 hryvnia por hectare. Espera-se que os preços continuem subindo, especialmente nas regiões centrais. O número de transações também está aumentando devido à participação de pessoas jurídicas no mercado.
O maior custo da terra continua nas regiões ocidentais, em particular na região de Ivano-Frankivsk (93.141 UAH/ha em janeiro de 2025), e os preços mais baixos estão nas regiões leste e sul, especialmente nas regiões afetadas pelos combates.
“A principal vantagem dos terrenos em tempos de crise é que eles não desabam, diferentemente de casas ou apartamentos. Em caso de bombardeio e destruição, o dinheiro investido em terras é preservado de forma muito mais confiável”, diz a coproprietária da imobiliária Liana Trunova.
Eles compraram e venderam principalmente terras “comerciais” e lotes para agricultura privada, uma parte significativa dos quais estava sob moratória até julho de 2021.
“É importante considerar a distância da ação militar, porque isso afeta a liquidez no futuro. Em Poltava, os investimentos em terras agora são tão seguros quanto possível, mas você precisa avaliar a localização específica e as perspectivas de desenvolvimento”, acrescenta Trunova. “Se o objetivo é renda rápida, imóveis residenciais são mais lucrativos, podem ser alugados imediatamente. Mas se você olhar estrategicamente, vários anos à frente, então a terra continua sendo um bom ativo para investimento de longo prazo.”
“eHouse” como motor do mercado imobiliário
O programa estatal ” eHome ” tornou-se um fator-chave na revitalização do mercado imobiliário. Ao longo do ano, foram emitidos 8.500 empréstimos, totalizando UAH 14,6 bilhões, o que é 65% maior que os números de 2021 e 2023. Os principais participantes do programa foram militares, que aproveitaram hipotecas preferenciais de 3% em 55% dos casos. Também atuaram professores e médicos (8,3% cada) e cientistas (2%). Separadamente, empréstimos a 7% foram recebidos por cidadãos sem casa própria (22%), veteranos (2%) e deslocados internos (2,3%).
O valor médio do empréstimo foi de UAH 1,6 milhão, e o valor médio do imóvel foi de UAH 2,2 milhões. A área média dos apartamentos adquiridos foi de 56,9 m². m. No âmbito do programa, os ucranianos compraram 900 mil m². m de habitação.
Indústria da construção: desafios e perspectivas
Em 2024, houve um aumento significativo na demanda por materiais de construção em comparação a 2022-23. Isso é confirmado tanto pelo aumento dos preços de todos os grupos de materiais quanto pelo aumento do tempo de espera por eles.
“Se em 2022-2023 nós, desenvolvedores, determinássemos as tendências do mercado de materiais de construção, em algum lugar até formássemos a política de mercado, pudéssemos pagar o dumping, escolher entre 10 ofertas, então em 2024 às vezes era necessário ficar na fila, por exemplo, para portas de apartamentos, estruturas de janelas ou equipamentos elétricos”, observa uma empresa de construção de Irpen, região de Kiev.
O aumento da demanda se deve a vários fatores:
- Aumento nos volumes de construção, especialmente na região de Kiev.
- A escassez de mão de obra devido à mobilização, conforme relatado pelos fornecedores, tem um impacto significativo.
Em relação às previsões para 2025, ainda não há dados acumulados. No entanto, com base na situação atual, pode-se supor que o crescimento da demanda provavelmente continuará, dada a recuperação econômica e o aumento do investimento na construção de moradias.
Os principais desafios da indústria da construção
O maior problema enfrentado pelo setor da construção civil é a escassez de trabalhadores causada pela mobilização. Essa tendência é confirmada tanto pelos desenvolvedores quanto por seus parceiros e contratantes.
Os desafios logísticos também têm um impacto significativo no mercado. Nos últimos três anos, um grande número de unidades de produção transferiram suas instalações para longe dos conflitos. Ainda há fornecedores individuais em Kharkov, de onde há atrasos ou cancelamentos de pedidos. A planta metalúrgica de Krivoy Rog continua sendo praticamente a única fornecedora de produtos metálicos para todo o país.
Os construtores estão se adaptando a esses desafios planejando compras com antecedência e diversificando fornecedores. Por exemplo, brita é encomendada de diferentes pedreiras, concreto de diversas fábricas, blocos de concreto aerado são comprados em diferentes regiões: Brovary, Kharkov, Zhitomir. Isso ajuda a reduzir o risco de os prazos de construção não serem cumpridos.
Perspectivas do Mercado Imobiliário
Em 2025, as mudanças legislativas serão um fator importante que influenciará o mercado, em particular novas iniciativas fiscais e mudanças nas condições de empréstimo.
O aumento dos preços dos materiais de construção e a oferta limitada de moradias de qualidade nas grandes cidades podem elevar ainda mais os preços dos imóveis, tornando-os atraentes para investimentos de longo prazo.
Em 2025, os preços dos apartamentos na Ucrânia continuarão a subir. No mercado primário, espera-se que os preços aumentem de 15% a 20%, dependendo do projeto e da região.
Em Kiev, o custo de um metro quadrado é de 53.500 hryvnias, superando apenas Lviv – 55.600 hryvnias.
No mercado secundário, espera-se que os preços subam de 7 a 10%.
Em comparação com 2024, os preços de imóveis novos estão aumentando significativamente devido a fatores como inflação, mudanças tributárias e aumento nos custos dos materiais de construção.
As perspectivas de investimento dependem em grande parte da abordagem estratégica dos incorporadores que oferecem ofertas promocionais, condições de compra flexíveis e soluções inovadoras para aumentar o valor de seus imóveis.
A demanda por casas autônomas com tecnologias modernas de economia de energia também está crescendo, pois os compradores preferem propriedades que ofereçam conforto e independência de fatores externos. A alta liquidez desses imóveis, bem como a possibilidade de seu valor crescer no futuro, fazem do mercado imobiliário um dos principais motores da recuperação econômica do país.
Autor: Daria Bukharina